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Vom Geheimtipp zur Berliner Topwohnlage

Archiv der Ausgabe 3 | 22. Jahrgang | Herbst 2009

Frohnau: Das Hoch im Nordwesten Berlins
von Dirk Wohltorf

Hier oben in Frohnau, nur 25 S-Bahn-Minuten vom Zentrum der Hauptstadt entfernt, haben sich die Menschen ein besonderes Lebensgefühl bewahrt: eins mit der Natur, aber der dynamischen und pulsierenden Metropole sehr nah, gutbürgerlich, aber nicht abgehoben, gute Nachbarschaft, aber kein Klüngel. Der Reinickendorfer Ortsteil Frohnau hat in hundert Jahren Charme und Anziehungskraft entwickelt und bewahrt, wie sie nur noch selten zu finden sind in einer Stadt wie Berlin.

Villa in Frohnau, Foto: Dirk Wohltorf

Frohnau ist heute einzige Alternative zum Südwesten Berlins, wenn es um die erste Wahl des Wohnortes für Entscheider aus Wirtschaft, Politik, Sport und Gesellschaft geht. 1907 hatte Guido Graf Henckel Fürst von Donnersmarck dem Schönfließer Gutsbesitzer Baron Werner von Veltheim 3 000 Morgen Wald der „Stolper Heide“ zum Preis von 5,4 Millionen Mark abgekauft und seiner Immobiliengesellschaft „Berliner Terrain-Centrale“ überlassen, um eine Gartenstadt zu errichten. Aus den damaligen 40 Cents pro Quadratmeter Bauland sind in Frohnau ganz andere Zahlen geworden. 1989, kurz vor dem Mauerfall, lag der Bodenrichtwert in Frohnau bei 600 DM/qm, um bis 1993/95 auf 1 000 DM/ qm zu explodieren. Fast jedes Haus in Frohnau wurde Mitte der 90er Jahre für mindestens 1,0 Mio. DM angeboten und schnell verkauft. Diese Nachfrage nach der „boomenden“ Nordwestberliner Region wurde seitdem nicht mehr erreicht. Von 1996 bis 2005 fielen die Immobilienpreise in Frohnau, entsprechend den anderen Berliner Ortslagen, fast eine Dekade lang Jahr für Jahr. 2005 wurde der Bodenrichtwert mit € 210/qm Grundstück vom Berliner Gutachterausschuss festgelegt und erreichte somit den niedrigsten Wert seit dem Mauerfall, aber auch seine Bodenbildung.

Hier ist die Welt noch in Ordnung

Noch heute zählt die Mehrheit der ca. 17 000 Frohnauer zu den Besserverdienern. Das durchschnittliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen beträgt laut Angaben des statistischen Landesamtes ca. 2 900 Euro. Damit liegt Frohnau nur knapp hinter Dahlem, Grunewald und Nikolassee. Die Kriminalitätsrate und die Arbeitslosenzahl liegen im Berlinvergleich ganz unten. Hier ist die Welt wirklich noch in Ordnung. Der „Plötz Immobilienführer“ und die Berliner Morgenpost attestieren Frohnau im vergangenen Jahr, zur „Königsklasse der Berliner Wohnstandorte“ zu zählen. In Frohnau leben denn auch Unternehmer (Daniel Wall), Liedermacher (Reinhard Mey), Meinungsforscher (FORSA-Chef Prof. Manfred Güllner), Politiker (Fritz Kuhn, Ingeborg Junge-Reyer, Frank Steffel), Journalisten (Berlins Senatssprecher) und Gewerkschafter (Frau Engelen-Kefer) friedlich neben- und miteinander. Längst ist Frohnau auch für jüngere Familien wieder attraktiv geworden. Sie ziehen nicht nur frische Luft, viele Sport- und Freizeitmöglichkeiten und die umgebenden Wälder und Seen an, sondern auch die Infrastruktur.

Zeltinger Platz, Foto: unit ZÜRN

Neben guten Verkehrsanbindungen über Schiene, Straße und naher Stadtautobahn sind es vor allem die guten Einkaufsmöglichkeiten. Frohnau ist mit seinen Geschäften rund um die beiden gärtnerischen Schmuckstücke Ludolfingerplatz und Zeltinger Platz nahezu autark: Supermärkte, Feinkost- und Gemüseläden, Drogerien, Foto-Shops, Apotheken, Buchhandlung, Boutiquen, Post, Banken. In Frohnau gibt es fast alles. Natürlich auch Restaurants; von schick italienisch über feurig mexikanisch bis rustikal balkanesisch. Und gleich vier Mal im Jahr ist großer Markttag in Frohnau. Im Frühjahr, Sommer, Herbst und zu Weihnachten bauen Händler aus ganz Deutschland ihre Stände auf und bieten von Schmuck bis Metallplastiken fast alles an, was deutsches Kunsthandwerk heute zu bieten hat. Als Sehenswürdigkeit gelten neben der Gesamtanlage Gartenstadt Frohnau auch das Buddhistische Haus, die mächtige evangelische Johannes-Kirche am Zeltinger Platz, der einzigartige Poloplatz sowie die Invalidensiedlung im nördlichsten Zipfel Berlins direkt an der Stadtgrenze.

Villen und Landhäuser werden immer beliebter

Die schönsten Wohnlagen befinden sich rings um die Ortsmitte: Zeltinger Platz und Ludolfingerplatz. Die Welfenallee, Wiltinger Straße und der Ludolfingerweg zählen zu den besten und begehrtesten Straßen Frohnaus. Nur der nordöstliche Teil Frohnaus hinter der B96 (Bieselheider Weg, Rosenplüter Weg usw.) und der nordwestliche Teil rund um den Friedhof (Ansgarstraße usw.) müssen Preisabschläge von zehn bis 20 Prozent hinnehmen. Die Nachfrage nach Landhäusern, Villen und Einfamilienhäusern, auch im hochpreisigen Segment, ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Für sanierte und hochwertige Villen im Horandweg, Artuswall, in der Wiltinger Straße oder der Welfenallee wurden Kaufpreise zwischen einer und zwei Millionen Euro erzielt. Die Nachfrage nach Baugrundstücken in Frohnau übersteigt seit Jahren deutlich das Angebot. Potenzielle Bauherren zahlen trotz des „statistischen“ Bodenrichtwertes von € 240/qm Grundstück bis zu € 350/qm in Frohnauer Toplagen. Für Baugrundstücke in „ortsüblichen Lagen“ mit Grundstücksgrößen von 700 qm–1 200 qm werden regelmäßig zwischen € 250/qm und € 300/qm gezahlt. Diesem Angebotsengpass geschuldet werden zunehmend wieder Einfamilienhäuser aus den 20er und 30er Jahren gekauft und kernsaniert. Typischerweise stehen diese Häuser auf Grundstücken von 700 – 1 200 qm Grundstücksgröße und bieten 150–250 qm Wohnfläche zzgl. Keller. Auch hier ist die Nachfrage größer als das Angebot, sodass hier in den vergangenen zwei bis drei Jahren die Kaufpreise ebenfalls zugelegt haben.

Das Frohnauer Mietangebot ist knapp

Der Kasinoturm am Ludolfingerplatz, Foto: unit ZÜRN

Haben Immobilienkäufer vor rund 5 Jahren in Frohnau noch Einfamilienhäuser im „normalen“ Zustand und ortsüblicher Lage ab € 350 000 bekommen, so müssen mittlerweile mindestens € 400 000 für den Hauskauf aufgewendet werden. Landhäuser und Villen wechseln nicht unter € 600 000 den Besitzer. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hält sich in Frohnau allerdings in Grenzen. Wer in den grünsten Ortsteil Berlins ziehen möchte, erwartet auch einen Garten, den Etageneigentum meist nicht bietet. Hier wird eher die Doppelhaushälfte oder das Reihenhaus bevorzugt, die je nach Ausstattung und Lage zwischen 200 000 bis 300 000 Euro den Besitzer wechseln. Aber auch das Mietangebot in Frohnau ist knapp. Einfamilienhäuser und Villen werden meist kurzfristig für 1 500 bis 2 500 Euro Nettokaltmiete vermietet. Für Mietwohnungen werden in Frohnau je nach Qualität und Lage Mietpreise von sechs bis zehn Euro/qm Nettokaltmiete gezahlt. Für die nächsten fünf Jahre prognostiziere ich eine deutlich steigende Nachfrage mit weiter anziehenden Preisen in Frohnau. Der Bodenrichtwert wird mittelfristig auf ca. 300 Euro/ qm steigen. Kaufpreise für hochwertige Häuser und Villen über einer Million Euro wird man in den kommenden Jahren in Frohnau ebenfalls häufiger sehen. Mehr über die Historie, Angebote, prominente Bewohner und Immobiliendaten und -Fakten gibt es online auf dem ersten deutschen Immobilienortsportal www.frohnau-immobilien.de, das im Sommer mit dem deutschen Immobilienmarketingpreis „Bronzene Immoidee 2009“ ausgezeichnet wurde.

Dirk Wohltorf

Der Autor ist seit 1997 Immobilienmakler und Inhaber des Makler- und Umzugsunternehmens Wohltorf mit Ladengeschäften in Frohnau und Tegel. Dirk Wohltorf ist seit 2002 Vorsitzender des IVD, Berlin-Brandenburgs größten Immobilienverbandes für Makler, Sachverständige und Hausverwalter, und Mitglied des IVD Bundesvorstandes.

www.ivd-berlin-brandenburg.de