TOP Magazin Berlin » Kein Boom mehr, aber konstant

Kein Boom mehr, aber konstant

Archiv der Ausgabe 3 | 22. Jahrgang | Herbst 2009

Der Immobilienmarkt in Berlin
von Martina Reckermann

Berlin, Hamburg, Frankfurt und München – vier deutsche Metropolen stehen unter den europäischen Top Ten Städten, in denen das Risiko eines Immobiliengeschäftes verhältnismäßig gering ist. Berlin hat im Ranking Boden gut gemacht und steht auch sonst recht solide da.

Foto: www.photocase.com / barczek

Eine Studie des Beratungsunternehmens PricewaterhouseCoopers (PwC) hat es an den Tag gebracht: Finanzund Wirtschaftskrise hin oder her, der deutsche Immobilienmarkt ist attraktiv für Investoren. München und Hamburg liegen im europäischen Vergleich ganz oben, doch Berlin konnte seinen neunten Platz verteidigen und sogar Frankfurt auf Rang zehn verdrängen. In der Hauptstadt lässt sich mit Immobilien auch heute noch Geld verdienen. Auf der Immobilienmesse in Cannes warb Berlins Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer für den Anlageplatz Berlin. Denn sie glaubt, Immobilien in Berlin bleiben trotz und entgegen der Finanzkrise auch weiterhin als stabile Geldanlage interessant. Im internationalen Vergleich sind sie außerdem günstig. Die Renditechancen hätten sich im Zuge von Finanzkrise und Rezession auch in Deutschland verschlechtert, doch locke auch die Spreemetropole mit überdurchschnittlichen Erträgen bei vergleichsweise niedrigen Risiken. Im Gegensatz zu anderen europäischen Märkten, wie Spanien, Frankreich und England, habe es auch in den Boomjahren in Deutschland keine Übertreibungen gegeben. Kein Wunder also, dass selbst in schweren Zeiten Wohnprojekte im gehobenen bzw. Luxussegment aus dem Boden gestampft werden. Auch wenn das nicht immer schmerzfrei und rund abläuft. So wie beim Wohnkomplex „Living 106“ in der Chausseestraße. Nachdem die Vivacon AG das Vorhaben wegen finanzieller Schwierigkeiten aufgeben musste, sprang die Schweizer Peach-Gruppe ein. Geplant sind 54 Service-Apartments für Manager sowie 21 Eigentumswohnungen. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

Foto: www.photocase.com / Anweber

2010 soll das Objekt fertiggestellt sein. Das Beispiel zeigt, der Berliner Immobilienmarkt lebt, ist aktiv und wird von unterschiedlichen Akteuren bespielt. Auch die landeseigene degewo mischt kräftig mit und verkündete erst vor kurzem, dass auf dem Areal entlang der Alexanderstraße ein 65 Meter hohes Wohn- und Geschäftshaus entsteht, vom Berliner Architektenbüro Kuehn Malvezzi erdacht. Auf die Wolkenkratzer am Alex muss die Stadt zwar noch warten, aber dennoch verschwindet auch in diesen eigentlich schwierigen Zeiten so manche Brache in der Stadt. Bei großen Immobiliengeschäften im Gewerbebereich scheint also trotz knapper Kassen kaum etwas unmöglich zu sein.

Berlin ist eine Mieterstadt

Doch was ist mit dem privaten Sektor? Denn Berlin, das ist hinlänglich bekannt, war, ist und bleibt eine Mieterstadt. Während jeder zweite Brandenburger in eigenen vier Wänden lebt, hat noch nicht einmal jeder sechste Berliner eine Immobilie gekauft. Pro Kopf liegt die Eigentumsquote bei gerade einmal 16 Prozent. Das Potenzial ist vorhanden, allerdings ist in der Stadt der Platz für das Einfamilienhaus begrenzt. Wer vor 20 Jahren bauen wollte, nutzte die Gunst der historischen Stunde und zog nach Brandenburg, in den Speckgürtel, der seinen Namen erst seitdem so richtig verdient hat. Platz zum Bauen gab und gibt es hier genug. Der Boom ist ungebrochen, auch wenn der Ostdeutsche Sparkassenverband bestätigt, dass die Kredit-Nachfrage von Bauwilligen langsam abflaut. Experten streiten, ob das etwas mit der Krise oder der generellen Sättigung des Marktes zu tun hat. Die Abschaffung der Eigenheimzulage im Jahr 2006, so sagen andere Experten, habe den Markt schwer belastet. Die Entscheidung der Bundesregierung im Jahr 2008, die nicht unumstrittene Wohn-Riester- Förderung als Ersatz anzubieten, wartet noch auf ihre Erfolgsstory.

Klassische Eigentumswohnungen in der Innenstadt werden immer beliebter, Foto: Michael Pukrow / pixelio

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte bei der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung allerdings sagt, die Krise hat dem Immobilienmarkt der Hauptstadt nicht oder nur kaum geschadet. Wer in Berlin nach den eigenen vier Wänden strebt, der hat eine klassische Eigentumswohnung im Sinn. 80 bis 90 Quadratmeter groß, im gut sanierten Altbau, am besten noch zentral gelegen – in Mitte, Prenzlauer Berg oder Charlottenburg. Und genau hier sind weiterhin steigende Preise zu verzeichnen. Was gefragt war, bleibt im Trend, und was trendy ist, kann dann auch schon mal ein bisschen teuerer sein. Dabei mussten Käufer im vergangenen Jahr im Schnitt 125 000 Euro für eine Eigentumswohnung auf den Tisch legen. In den zentralen Lagen sogar rund 25 000 Euro mehr. In ländlichen Gegenden Brandenburgs findet man für diesen Preis auch Einfamilienhäuser mit Grundstück. Wer näher ’ran möchte an die Stadt, der zahlt innerhalb des Berliner Rings gut und gerne 200 000 Euro. Dabei stehen schon lange Kleinmachnow, Teltow, Stahnsdorf, Falkensee und Brieselang hoch im Kurs.

Preise und Zinsen bleiben stabil

Die geringe Zahl an Eigentümern bringt in der durch ungesicherte Immobiliengeschäfte in den USA ausgelösten weltweiten Wirtschafts- und Finanzkrise hierzulande noch einen weiteren Vorteil – einen funktionierenden Mietmarkt. Forscher des Instituts der deutschen Wirtschaft und des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung in Verbindung mit der Universität Mannheim haben gemeinsam festgestellt, dass der so solide deutsche Immobilienmarkt maßgeblich dazu beiträgt, dass Preise und Zinsen in Deutschland bisher vergleichsweise stabil geblieben sind. Und dennoch geht der Abschwung auch am Berliner Markt nicht völlig spurlos vorüber. Im letzten Quartal des vergangenen Jahres brach die Zahl der Verkaufsabschlüsse im Vergleich zum Vorjahr um fast zwei Drittel ein, stellte der landeseigene Liegenschaftsfonds fest, der städtische Immobilien vermarktet. Finanzierungsbedingungen für große Projekte seien deutlich härter geworden. Für das laufende Jahr wird ein Rückgang des Verkaufsvolumens auf rund 230 Millionen Euro erwartet. Auch die Erlöse werden schmaler. Helfen könnten die Banken, die sich vor allem zu Beginn des Jahres als schwacher Kreditgeber gezeigt haben. Die Zinsnachlässe durch die europäische Zentralbank kommen noch nicht bei den Verbrauchern an und das hat auch direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.

Schöne Wohnungen gibt es auch rund um das Frankfurter Tor, Foto: © Land Berlin/Thie

Und auch hier wird eine Schwäche zur Stärke. Die günstigen Berliner Preise haben wenig Platz für Spekulationen gelassen und sichern jetzt das solide Fundament. Wohin aber geht der Trend? Zum Beispiel auch zu exklusiven Townhäusern in Berlin Mitte. Sie sollen den Bedarf derer decken, die nicht ins Umland ziehen möchten, denen ein Hauskauf aber auch in Berliner Randlagen nicht zusagt, die vielmehr mittendrin im Geschehen sein möchten, ohne Komfortverlust. Die Agromex GmbH & Co. KG, die das Townhouse- Projekt Hafenquartier-Mitte entwickelt, meint, dass sich der Hauskauf dieser Immobilien auch als Kapitalanlage eignet. Berlin entwickele eine Nachfrage für diese Art Stadthäuser neben großen Altbauwohnungen, Dachgeschossen und Penthouses. Verschiedene Faktoren weisen darauf hin, dass genügend Potenzial aus Nachfragersicht für weitere Baugruppen vorhanden ist. Einzig die Knappheit an vorhandenen Brachlandflächen und größeren Baulücken beschränkt das Angebot zukünftig. In London, Amsterdam oder San Francisco prägen sie bereits das Stadtbild. Tiefgarage, kleiner Garten, mehrere Ebenen und das Penthouse mit Dachterrasse sind typisch für exklusive Townhouses in moderner Reihenhausbauweise. Wer es exklusiver mag, kann natürlich auch in ein extravagantes Loft ziehen. Das durch die Freundschaft mit Brad Pitt international bekannt gewordene und erfolgreiche Architekturbüro Graft hat in Szenebezirken wie Kreuzberg und Prenzlauer Berg alte Fabriken zu Lofts im „New Yorker Stil“ mit variablen, ausklappbaren Möbel- und Sitzlandschaften umgebaut, beispielsweise 325 Quadratmeter Wohnfläche für 930 000 Euro.