• Von Lars Klaaßen

Der Berliner Immobilienmarkt kommt in Bewegung. Ausländische Investoren interessieren sich zunehmend für die Stadt. Projekte wie die Townhouses bedienen die steigende Nachfrage nach gehobenem Wohnen. Am Alexanderplatz und entlang der Spree entstehen neue Quartiere.

Alte Industriebauten werden umgenutzt, wie etwa das „Radialsystem V“; Foto: Sebastian Bolesch

In Berlin ist vieles in Bewegung. Das gilt in besonderem Maße für den Immobilienmarkt. „Das Interesse ausländischer Investoren richtet sich verstärkt auf die deutsche Hauptstadt“, sagt Olaf Willuhn, Sprecher der TLG Immobilien GmbH. „Die Preise sind bislang noch sehr niedrig, aber das Potenzial in dieser Stadt ist enorm.“ Zum großen Auftakt, als das neue Berlin in den 90-er Jahren Kontur annahm, zählte die größte Baustelle Europas am Potsdamer Platz. Parallel präsentierte sich die Stadt auch an anderen Orten, wie im Regierungsviertel und an der Friedrichstraße, als Schaustelle. Und das war erst der Anfang: Im vergangenen Jahr wurde der Hauptbahnhof am Spreebogen fertiggestellt. Das Quartier drumherum ist derzeit im Entstehen begriffen. Solche großen Projekte, die die gesamte Stadtstruktur dynamisch verändern, stehen nach wie vor auf der Tagesordnung. „Ein entscheidendes Projekt für die Entwicklung in Berlin stellt der neue Großflughafen BBI in Schönefeld dar“, sagt Klaus-Martin Steinmüller, Regionalleiter des Immobilien- und BauFinanzierungsCenters der Berliner Volksbank. „Ist die Stadt europa- und weltweit erst einmal besser angebunden, wird sich das auf die Nachfrage sowohl nach Gewerbeimmobilien als auch nach Wohnraum auswirken.“

An Angeboten – auch im Luxus-Segment – mangelt es nicht: Mit den 47 Townhouses unmittelbar neben dem Auswärtigen Amt verfügt Berlin über eine Wohnform, die internationales Interesse erregt hat. Das Konzept ermöglicht individuelles und zugleich innerstädtisches Wohnen im Haus mit Garten – mitten im historischen Zentrum Berlins. „Die Tatsache, dass mitten in einer Metropole, direkt im Regierungsviertel, der Bau privater Wohnhäuser möglich ist, dürfte in Europa einmalig sein“, sagt Stadtentwicklungs-Senatorin Ingeborg Junge-Reyer (SPD). „Damit unterstreichen wir eindrucksvoll, dass Berlin für jede gewünschte Wohnform das Passende zu bieten hat.“ Die 6,10 Meter breiten Häuser waren ab 500.000 Euro aufwärts zu haben – und schnell vergriffen. Der Erfolg ermutigte weitere Entwickler. Derzeit läuft in Berlin-Mitte ein Projekt unweit des Wirtschaftsministeriums, nahe dem neuen Hauptbahnhof. Die Berliner Artprojekt GmbH entwickelte im Stadtteil Prenzlauer Berg gegenüber vom Volkspark Friedrichshain die „Prenzlauer Gärten“ mit 60 Einfamilienhäusern – in der Gestaltung einheitlich, doch im Gebrauch ebenfalls individuell. Hier gab es Häuser für rund 400.000 Euro, die ebenfalls rasch vermarktet waren.

Die über 56 000 Quadratmeter große Einkaufspassage „Alexa“; Foto: pixelio.de

Auch internationale Investoren mischen bereits kräftig in Berlin mit, etwa am Alexanderplatz. Mit dem aktuellen Baugeschehen erhält nun auch das Zentrum der östlichen Innenstadt ein neues Gesicht. Direkt am Platz baut unter anderem die Hines Immobilien GmbH, einer der weltweit größten privaten Player in diesem Segment. Auf 3.900 Quadratmetern baut der US-amerikanische Investor für rund 100 Millionen Euro ein Gebäude für Einzelhandel und Büros. Die über 56.000 Quadratmeter große Einkaufspassage „Alexa“ wurde soeben vis-à-vis eröffnet. Die Bauherren Sonae Sierra (Portugal) und Foncière Euris (Frankreich) investierten 290 Millionen Euro.

Mit der „Alexa“ wurde nicht nur ein weiterer Baustein des Alexanderplatzes vollendet, sondern zugleich eine Brücke zur Spree geschlagen. Das langgezogene Grundstück, auf dessen Großteil sich die Einkaufspassage erstreckt, endet an der Jannowitzbrücke. Und hier wiederum nimmt ein Stadtentwicklungsprojekt seinen Anfang, das sich über mehrere Kilometer am Fluss bis hin zur Elsenbrücke erstreckt: Die „Mediaspree“ umfasst Areale, die entlang der Ufer in Mitte, Kreuzberg und Friedrichshain entwickelt werden.

Alte Industriebauten werden umgenutzt, wie etwa das „Radialsystem V“: 2006 wurde das 100 Jahre alte Abwasserpumpwerk als 2.500 Quadratmeter großer Proben-, Produktions- und Veranstaltungsort eröffnet. In anderen historischen Gebäuden und in Neubauten auf bisherigen Brachflächen werden Unternehmen angesiedelt. Neben Universal und MTV haben sich Musikmagazine und Clubs bereits eingerichtet. BASF ist mit 250 Mitarbeitern seines Shared Service Centers vertreten. Ende 2008 soll eines der größten Einzelprojekte der Mediaspree fertig gestellt werden: die „O2-World“ – Europas modernste Multifunktionsarena. In der Halle werden 17.000 Sitzplätze für Musik- und 15.000 für Sportveranstaltungen bereitstehen. Die Uferstreifen entlang der Mediaspree sollen weitgehend begrünt und der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Damit werden auch die angrenzenden Wohngebiete besser ans Wasser angebunden.

Townhouses neben dem Auswärtigen Amt – das Konzept ermöglicht individuelles und zugleich innerstädtisches Wohnen; Foto: DSK / Arno Pluschke

Solche Qualitätsmerkmale sind es, die auf dem Berliner Wohnungsmarkt einen großen Unterschied machen: „Bei den Mieten machen sich in den vergangenen Jahren immer größere Spreizungen bemerkbar“, hat Ludwig Schönefeldt, Geschäftsführer der BBT (Treuhandstelle des Verbandes Berliner und Brandenburgischer Wohnungsunternehmen GmbH), beobachtet. „Der Markt zieht deutlich an.“ Bei einfacher Ausstattung kostet der Quadratmeter in Berlin monatlich 2,42 Euro netto kalt, im gehobenen Segment neun Euro. Bislang gilt die Hauptstadt als vergleichsweise günstiges Pflaster für Mieter. Im Durchschnitt kostet der Quadratmeter hier 4,75 Euro. In München sind es 9,30 Euro.

„Bislang ist der Mietmarkt in Berlin jedoch entspannt“, sagt Michael Zarth, Sprecher der DEGEWO-Gruppe (Deutsche Gesellschaft zur Förderung des Wohnungsbaues, gemeinnützige Aktiengesellschaft), die annähernd 70.000 eigene und fremde Wohnungen in Berlin und dem Brandenburger Umland verwaltet. Mittelfristig wird Berlin voraussichtlich jedoch keine Niedrigpreisstadt bleiben, denn während die Nachfrage steigt, verknappt sich das Angebot. Die Gründe: Immer mehr Menschen wohnen allein. Obwohl die Einwohnerzahl bei rund 3,4 Millionen stabil bleibt, steigt die Zahl der Haushalte. Neu gebaut wird hingegen kaum. Umzüge aus der City ins unmittelbare Berliner Umland haben in den 90-er Jahren noch die Zuzüge aufgefangen. Aber der Treck an den Stadtrand ist nun abgeklungen. Fachleute raten deshalb: Lieber jetzt günstig kaufen als später hohe Mieten zahlen.